CSCR-2014-00012

 

长沙市人民政府

关于印发《长沙市开发园区低效用地再开发管理办法》的通知

长政发〔2014〕14号

 

 

各区县（市）人民政府，市直机关各单位：

现将《长沙市开发园区低效用地再开发管理办法》印发给你们，请认真组织实施。

 

 

长沙市人民政府

2014年4月16日

 

长沙市开发园区低效用地再开发管理办法

 

第一章  总 则

第一条  为优化土地资源配置，推进节约集约用地，进一步提高开发园区土地利用效率，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《国土资源部关于大力推进节约集约用地制度建设的意见》（国土资发〔2012〕47号）、《湖南省人民政府关于节约集约用地的若干意见》（湘政发〔2011〕42号）等规定和要求，结合我市开发园区用地管理实际，特制定本办法。

第二条  我市经依法批准的开发园区在其实际管辖范围内的低效用地再开发管理活动，适用本办法。

第三条  本办法所称低效用地是指土地使用权人未按土地出让合同或划拨决定书约定条件（以下称约定条件）进行开发建设，或虽按约定条件开发建设，但比照《长沙市人民政府办公厅关于印发〈长沙市主要地类建设用地定额标准（试行）〉的通知》（长政办函〔2013〕191号）等政策规定，土地利用现状仍有调整盘活和提升利用空间的土地。本办法所称约定条件是指土地出让合同或划拨决定书中设定的建筑密度、建筑系数、容积率、绿地率、行政办公和生活服务设施配套用地比例、投资强度、产出强度等7项指标值。约定条件所涉及各项指标数据统计由该项目所在园区管委会负责汇总并审核确认后提供。土地利用效益相关指标由该项目用地单位统计申报，管委会审核确认后提供。

本办法所称低效用地再开发是指依据本办法的相关规定和程序，在已确认的低效用地上再次实施土地开发的行为（以下称土地再开发）。

第四条  低效用地处置遵循依法依规、盘活存量、提升效率、集约优先、因势利导、利益共享、公开透明的原则。低效用地实施再开发的，必须符合开发园区控制性详细规划及产业发展要求，功能分区明确、产业特色突出、土地集约利用。

第五条  各开发园区管委会（以下称管委会）负责其实际管辖范围内低效用地的申报排查、单位土地利用效益（产值、利润、税收等，下同）相关指标的核实确认，牵头组织相关单位协商拟定处置方案，监督处置方案实施；市、区县（市）国土资源行政主管部门（以下称国土部门）依法定职责各自负责行政辖区范围内开发园区中低效用地的核实确认及处置方案的审定工作；市、区县（市）发展和改革、工业和信息化、财政、税务、规划、住房和城乡建设等部门按照各自职责，依据国土部门对低效用地的认定意见、经审定的处置方案及本《办法》相关规定，配合做好土地再开发的相关工作；存在低效用地的单位应主动向管委会申报，积极协商处置办法，与管委会和国土部门签订相关协议，并按照协议做好土地再开发工作。

 

第二章  核查认定

 

第六条  有下列情形之一的，可认定为低效用地，应纳入本办法规定的土地再开发管理范围：

（一）项目已动工开发建设，其开发建设用地总面积已超过应动工开发建设用地总面积的三分之一且建设工程投资额（不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的税费）已超过总投资额的25%，但开发建设未完全完工，且未经原用地批准机关批准已停止开发建设1年以上（含1年）的单位用地（以下称开发未完成土地）。

（二）项目已开发建设完工且停止开发建设1年以上（含未经依法组织竣工验收已自行提前启用），而其建筑容积率、建筑密度、投资强度、产出强度、建筑系数、绿地率、行政办公和生活服务设施配套用地比例7项指标中有未达到约定条件要求，已存在违约事实的工业企业用地（以下称开发不达标土地）。

（三）项目用地已经依法组织竣工验收合格，但企业一直处于未投产、停产或半停产状态，未产生经营利润或未缴纳过税收的时间达2年以上（含2年）的工业企业用地（以下称产出效率差土地）。

（四）项目用地已经依法组织竣工验收合格、企业生产正常、土地处于依法利用状态中，但依据《长沙市人民政府办公厅关于印发〈长沙市主要地类建设用地定额标准（试行）〉的通知》（长政办函〔2013〕191号）等政策规定，比照项目土地利用现状，仍有调整盘活、提升利用潜力的工业企业用地（以下称集约程度低土地）。

第七条  开发园区中低效用地按以下程序认定：

（一）自查申报。土地使用权人存在土地低效利用情况的，应主动向土地所在地的管委会申报，也可直接向土地所在地的市、区县（市）国土部门申报。管委会在日常工作中发现土地使用权人存在低效用地且未主动申报的，也可通过现场排查、调阅资料、查询档案等方式进行核实并向有管辖权的市、区县（市）国土部门书面申报。

（二）调查确认。市、区县（市）国土部门接到土地使用权人或管委会申报的，经资料初步审核确认后，应当及时与土地使用权人约定时间，告知调查确认程序及应补充提供的资料要求。

土地使用权人应当按规定提供土地开发利用状况、投入产出情况、土地利用效益、低效利用原因等书面说明材料及用地审批资料，并在约定时间内配合做好调查确认工作。

市、区县（市）国土部门按下列方式开展调查确认工作：

1．询问用地单位负责人及相关人员；

2．现场勘测、拍照、摄像；

3．查阅、复制与被调查对象有关的土地审批及利用资料；

4．涉及特殊情况的，可要求土地使用权人就有关情况作出书面说明。

（三）审核认定。市、区县（市）国土部门应对已开展调查的用地作出是否存在低效利用的结论，并出具认定意见。

对于土地出让合同或划拨决定书中约定分期开发的，按照分期开发的范围核定低效用地面积；属于政府、政府有关部门行为或其他外部原因造成动工开发延迟的，土地使用权人可以向市、区县（市）国土部门提供相关说明及佐证资料。

第八条  凡被认定为低效用地的，市、区县（市）国土部门应以开发园区为单元建立低效用地登记台账，纳入低效用地监控目录，实施统一监控。同时告知土地使用权人及土地所在地的管委会。

 

第三章  处置方式

 

第九条  属于开发未完成类型的土地，按以下方式处置：

（一）市、区县（市）国土部门、管委会与土地使用权人签订限期开发三方协议，约定继续开发并达到开发完成要求的相关事项，继续开发完成期限从三方协议签定之日起原则上最长不得超过2年（含2年）。

（二）土地使用权人可在不改变土地用途的情况下，采取合作等方式引进其他单位投资共同开发。

（三）土地使用权人无法独立完成开发又无引进其他单位投资开发的，可由市、区县（市）人民政府收购并纳入土地储备。

（四）土地再开发在规定时限内未达到限期开发三方协议完成要求或土地使用权人拒绝签订三方协议的，按原出让合同或划拨土地使用权决定书中约定条件的规定追缴违约金。

第十条  属于开发不达标类型的土地，按以下方式处置：

（一）市、区县（市）国土部门、管委会应与土地使用权人签订限期整改三方协议，约定限期整改并达到约定条件要求的相关事项，整改完成期限从三方协议签定之日起原则上最长不得超过2年（含2年）。

（二）土地使用权人无法完成整改的，可在不改变土地用途的情况下，以合作等方式引进其他单位投资共同开发以达到约定条件要求。

（三）土地使用权人无法继续开发又无引进其他单位投资合作开发的，可由市、区县（市）人民政府收购并纳入土地储备。

（四）在规定时限内未达到限期整改三方协议完成要求或土地使用权人拒绝签订三方协议的，由规划行政主管部门对其规划指标不达标的行为作出行政处罚，由国土部门依据原出让合同或划拨土地使用权决定书约定条件的规定追究违约责任，管委会可依据签订的招商引资等相关协议或约定追究违约责任。

第十一条  属于产出效率差类型的土地，按以下方式处置：

（一）土地使用权人应根据企业具体情况尽快改善自身经营状况，发挥土地最大使用价值，尽快达成原与管委会签订相关合同时的预定目标或其他相关条件。管委会也可依据与同区域、同行业、同规模企业制定的改善经营目标的相关具体指标，与土地使用权人签订限期提升土地利用效率协议。完成改善的期限，自协议签定之日起最长不得超过3年（含3年）。

（二）土地使用权人无法自身改善经营状况而又闲置厂房的，可以向管委会提出申请，由管委会引进其他企业作为承租方租用厂房，并签订协议。

（三）因产业结构调整原因，土地使用权人有意转让土地使用权的，受让方使用土地应符合开发园区控制性详细规划及产业发展要求，并依法向土地所在地的市、区县（市）国土部门申请办理土地转让手续。经批准转让土地的，原则上不得改变土地用途。

（四）土地使用权人可以直接与市、区县（市）人民政府协商收购并纳入土地储备。

第十二条  属于集约程度低类型的土地，按以下方式处置：

（一）由土地使用权人书面申请，并与管委会协商拟定土地再开发方案，经市、区县（市）国土部门审核认定后报同级人民政府批准实施。

土地再开发方案的实施应在不增加用地面积、不改变土地用途的前提下，通过调整内部布局提高土地利用效率。鼓励土地使用权人追加投资，将腾出的土地扩大再生产用于本单位新建标准厂房。新建标准厂房可安排自身新投入项目或直接对外出租厂房，也可以引入产业园区类的研发总部、文化动漫创意、生产性服务业、银行后台等从事经营流通产业企业合作开发；还可以将腾出的成块土地直接租给与本企业相同或相近类型的企业使用。

（二）土地使用权人转让土地的，应向市、区县（市）国土部门申请办理土地转让手续，也可以与市、区县（市）人民政府协商收购并纳入土地储备。

第四章  再开发鼓励

 

第十三条  市人民政府鼓励拥有低效用地的土地使用权人积极实施土地再开发。在符合法律和市场配置原则的前提下，市人民政府和管委会将综合运用报建费用减免、加大土地使用权人土地周边基础设施及公共设施配套投入、管委会考核奖励或发放低效用地再开发专项资金（以下称专项资金）补助等支持政策，引导和扶持鼓励土地使用权人实施土地再开发，逐步提高开发园区土地集约利用程度。

管委会可从市、区县（市）财政返还本开发园区的土地出让收入中，按照一定的比例提取资金设立专项资金账户，专项用于促进本辖区内低效用地的再开发管理工作。

低效用地再开发涉及该项目容积率、建筑密度、建筑系数等具体规划指标修改调整的，由对该区域拥有规划行政管辖权及审批权的规划行政主管部门审批；如涉及项目用地所在片区控制性详细规划调整的，市人民政府委托项目用地所在地的管委会审批，报市人民政府备案。

第十四条  凡由市、区县（市）国土部门出具低效用地认定意见并被列入全市低效用地监控目录的用地单位，可以申请享受土地再开发鼓励政策。

第十五条  在低效用地处置中，土地使用权人主动与市、区县（市）人民政府协商收购，并将其土地纳入了土地储备的，可以申请免除原土地使用权人因开发未完成等原因需缴纳的违约金。

划拨和出让10年（含10年）内的工业用地要求改变用途转让的，市、区县（市）人民政府有优先收购权。

第十六条  在开发未完成及开发不达标类型的低效用地处置中，通过合作方式引入投资或引进同类型新工业企业共同开发提高开发强度达到约定条件要求的，免除原土地使用权人因开发未完成等原因需缴纳的违约金。

第十七条  在产出效率差及集约程度低类型的低效用地处置中，土地使用权人在符合开发园区控制性详细规划和产业发展要求、不改变土地用途的前提下，通过调整原有用地内部布局，自身追加投资规模，在原有用地范围内新建、扩建（加层）厂房，增加建筑面积、提高土地开发强度的，不再增缴土地价款。

第十八条  在集约程度低类型的低效用地处置中，通过引入产业园区类的研发总部、文化动漫创意、生产性服务业、银行后台等从事经营流通型产业企业合作开发，不改变工业用地性质，且只是由原土地使用权人及合作方使用的，对于提高土地开发强度而增加的建筑面积不再补缴土地价款。

第十九条  在产出效益差类型的低效用地处置中，因产业结构调整原因，通过向管委会提出处置申请并得到管委会审批同意、依法办理了土地及建、构筑物整体转让手续的，管委会可使用专项资金，补助原土地使用权人一方因土地转让已缴纳的属于市级以下财政收入20%的费用。

第二十条  在集约程度低类型的低效用地处置中，在符合开发园区控制性详细规划和产业发展要求的前提下，将腾出的成块土地转让用于引进其他同类型工业项目的，管委会可以使用专项资金，补助原土地使用权人因土地转让应缴纳的属于市级以下财政收入50%的费用。

第二十一条  在产出效率差及集约程度低类型的低效用地处置中，通过向管委会提出处置申请，引进与本企业同类型或相近的企业作为承租方租用已建厂房等地上建（构）筑物的，管委会可以使用专项资金，等额补助原土地使用权人因出租厂房已缴纳的属于市级以下财政收入费用，期限不超过5年。

第二十二条  在集约程度低类型的低效用地处置中，通过向管委会提出处置申请，将腾出的成块土地引进其他工业企业租赁经营的，管委会可以使用专项资金，等额补助出租双方因出租土地已缴纳的属于市级以下财政收入费用，期限不超过3年。

第二十三条  土地使用权人通过调整原有用地布局，在原有的低效用地上腾出成块土地新建地上地下一体结建式建筑、相比原审批建筑规模增加了建筑面积的，除地下半地下的车库、设备用房、交通用地等设施用房面积不计入容积率指标外，其余建筑面积计入容积率，但所有新增地下建筑面积不再增缴土地价款。

 

第五章  监督管理

 

第二十四条  低效用地被依法收回或收购储备后，原则上仍只能用于开发园区安排新引进的工业项目，因特殊原因需进行规划调整或改变土地用途的，必须依规定程序，报经市、区县（市）规划行政主管部门同意后，报同级人民政府批准。

第二十五条  土地再开发在约定期限内未达到完成要求的，仍属于低效用地。除继续按照低效用地处置外，还将对在低效用地处置过程中已减免或补助的费用予以追缴。

低效用地再开发实施限期届满时，应由管委会牵头，组织有管辖权的市、区县（市）国土等部门一起，对土地再开发的实施状况进行查验并作出结论。

第二十六条  低效用地收购纳入年度土地储备计划，由土地所在地的市、区县（市）财政部门专项安排低效用地收购资金。

收购低效用地所需资金，由市、区县（市）国土部门土地储备机构逐年申报，列入同级人民政府土地储备资金，由同级财政部门予以优先保障。

第二十七条  凡存在低效用地而管委会又不督促申报并整改的，原则上不再向该园区安排年度农用地转用计划；凡在该类园区中存在低效用地而又不主动整改的用地单位，各级国土部门将对其用地情况进行重点监管，并对新申请用地进行限制和约束。

第二十八条  在低效用地处置过程中，凡达到闲置土地认定标准的，按照《长沙市闲置土地处置办法》（长沙市人民政府令第53号）处置。

 

第六章  附 则

 

第二十九条  本办法所称属于市级以下财政收入部分的项目包括：土地出让金、基础设施配套费、土地增值税、土地契税，不包括在办理相关手续过程中各服务性机构依据相关规定收取的技术服务费用。

第三十条  在本办法执行过程中，若国家、省出台低效用地再开发的最新规定，本办法中所涉及的相关内容及指标应相应调整执行。

第三十一条  本办法自2014年5月16日起施行。